Fund Los Angeles

基金秉持风险可管控和收益可持续的指导原则，投资方式和标的以过桥贷款方式定向参与洛杉矶市核心区域价值提升政府鼓励公寓开发项目。投资策略具有强价值提升的开发用地抵押，债权资金不超过项目70%的

价值杠杆比1

，增强资金安全性的保障。

1 Loan-to-Cost Ratio

投资条款

投资方式和标的	以过桥贷款方式定向参与洛杉矶市核心区系列政府鼓励公寓项目的前期开发-产品共4期
投资策略	具有强价值提升的开发用地抵押，债权资金不超过项目70%的价值杠杆比
基金管理人	彼岸国际胜越资本管理有限公司(美国)
项目运营	Relevant Living (睿利住宅，睿利集团 Relevant Group 旗下专精公寓及酒店开发公司)
托管银行	华美银行 East West Bank(NYSC: EWBC)
融资规模	预计$1,120万(共四期)
发行期间	2021年7-10月 (第一期于7月底开始募集)
投资周期	2年(投资期)+0.5年(退出期); 1年投资期满后，投资人可选择提前赎回 (每季度开放一次) ，利率将随赎回期限调整，即满12个月:8%;满15个月:8.25%;满18个月:8.5%;满21个月:8.75%
产品收益	9%(固定派息，费后年化利率); 支付周期:季度
认购金额	美元$150,000，超额认购部分以美元$50,000为递增单位
基金费用	一次性前期认购费:1%; 无管理费
税务优惠	非美国税务居民可适用“PIE”规定，利息收入免征美国税

基金仅参与特定项目阶段

▪ 项目尽调和财务分析

▪ 目标土地交易设计和并购达成

▪ 土地修正方案获批

▪ 睿利住宅在DTLA地区迄今拥有连续 11个住宅用地的项目获批记录，其中最短的仅耗时11个月。

▪ 整体建筑设计

▪ 模块化单元设计

▪ 预算与成本控制

▪ 指定建筑商与分包商

▪ 制定市场营销计划

▪ 项目获得建筑贷款用以替代前期的资金

▪ 原有基金投资（洛杉矶住宅地产系列B）在此阶段开始即退出

基金投资项目具体信息Olive& 12th街项目

2021年8月，睿利住宅

(Relevant Living)

签订土地购买协议用于并购洛杉矶市中心

(Downtown Los Angeles, DTLA)

位于Olive大街和12街街角的特定地块，计划开发一栋16层含356个住宅单元的公寓楼。开发中将应用睿利所擅长的模块化经济设计。
• 优越位置
• 该地块位于洛杉矶市中心最昂贵的住宅区域。位置便利，交通发达。步行即可到达斯台普斯中心，洛杉矶会议中心，

L.A. Live

音乐厅等诸多地标性建筑。

01 供求关系紧张

全美住宅市场受供给短缺影响，表现强劲, 空置率接近30年最低点；洛杉矶地区公寓供给量尤为萎缩，市场处于供不应求状态，随着疫情复工，供求关系将更趋于紧张。

*数据来源：Marcus & Millichap

02 住宅地产投资的核心：位置和人口

洛杉矶占地1,290.6平方公里，是美国第二大城市，西海岸第一大城市。它坐落于加利福尼亚州南部（下图绿色十字），同时也是一个五光十色、包罗万象的城市。洛城气候四季宜人，三面环山，一面临海，拥有超过130公里的海岸线。
近400万的常住人口使得洛杉矶成为全美人口第二多城市，与此同时，洛杉矶的人均住宅拥有量为全国最低而空置率为全国第二低。长期严峻的供不应求使得洛杉矶住宅类投资吸引力持续保有吸引力。

03 洛杉矶市中心地域的良好发展前景

DTLA2040计划(洛杉矶城中心区改造计划）和2028奥运双核驱动下，洛杉矶市政府大力鼓励市区住房建设。
66%的规划区将允许住宅建设，建设用地面积预计将扩大一倍，其中具有保障性质的住房建设最受支持，用于吸引12.5万新居民，以及增加5.5万就业机会

01 项目多重安全保障强

强劲市场核心区域，需求旺盛，大基建背景支持
抵押充分、优先偿付
政府鼓励项目，开发周期缩短风险降低
先进的模块化建造方式，成本大幅降低

02 洛杉矶市中心地域的良好发展前景

DTLA2040(洛杉矶城区改造计划)和2028洛杉矶奥运双核驱动下，政府鼓励市中心地区住房建设，66%的规划区将允许住宅建设，建设用地面积扩大一倍，其中具有保障性质的住房建设最受支持。政策的利好将大力推动底层项目规划的顺利获批，

03 底层项目位于市中心核心黄金区域

毗邻CBD 及重要地标，交通极为便利高档办公场所和高收入人群密集，租住需求强劲

距离NBA湖人队主场斯台普斯中心

(Staples Center)

步行距离600米路人可以在街口直接眺望。（下图红圈）

全洛杉矶市中心租金最高的地区之一，一室户月租金$2,000+

(Zillow.com)

。加州该户型平均租金仅$1,280/月

04 抵押充分、优先偿付

土地抵押保障项目违约时债权人仍能获得相应的赔付保障；项目中债权部分的成本杠杆比控制在70%，即债权资金总额不高于相应抵押品（即本案所涉土地）公允价值的70%，强化对债权人利益的保护

05 政府支持

本案部分(11%)单元为保障性出租房，整体项目受洛杉矶政府鼓励，审批更快，投资风险更可控。

审批流程由普通项目的36-60个月，大大缩短到

12-18

个月

本案部分(11%)单元为保障性出租房，整体项目受洛杉矶政府鼓励，审批更快，投资风险更可控。

审批流程由普通项目的36-60个月，大大缩短到12-18个月

减少风险
减少成本
减少时间

CEQA 豁免消除了最大的报批障碍减少建筑要求
减少停车及公共空间面积要求
通过GFA奖励增加可建筑面积和建筑密度快速审批通道

01 睿利住宅 Relevant Living

睿利住宅隶属于睿利集团，是一家总部位于洛杉矶的多户型综合开发公司。公司深耕洛杉矶市住宅地产，其特点和优势在于应用大量模块化设计于地产项目中，大幅缩减项目周期和建筑成本。

02 睿利的突出历史业绩

专注洛杉矶核心区域开发，迄今100% 项目成功率睿利集团深耕洛杉矶地区的商业和住宅地产业务，类型涵盖多家庭租赁住宅和文旅地产。资产管理总量超过美元$10亿。睿利是

柯罗尼资本1

的关联地产开发公司，柯罗尼资本长期占据全球地产私募基金资产管理（AUM）总量前五。集团近年来一跃成为好莱坞地区最大的雇主。

1ColonyCapital，纽约证券交易所代码：CLNY5

地址	类型	项目造价($)	年份
409 E. 5th St	公寓	4,390万	2020
1316 Linwood	公寓	4,310万	2020
4225 S.Broadway	公寓	2,760万	2020
1601 Las Palmas	公寓	6,950万	2020
1400 Caheaunga	酒店	已售	2016
6417 Selma Ave.	酒店	1.51亿	2008
1541 Wilcox Ave.	酒店	1.26亿	2015
6516 Selma Ave.	酒店	1亿	2017
6425 Selma Ave.	酒店	7,300万	2018
1600 Schrader	酒店	8,780万	2019