Fund Medical Retail

以股权方式投资通过定制化“建造租赁”模式为全美区域医疗管理集团开发紧急护理中心等现代医疗物业,20年长期租约保障,明确的退出保障和收益预期;
以股权方式投资通过收购社区型刚需零售物业,通过运营整合提升物业出租率和租金后获益退出。
投资条款
投资方式
投资人以股权方式投资于彼岸基金;基金对标的资产进行股权投资
投资标的
全美范围内一二线人口就业高增长地区的多个现代医疗地产和社区型刚需零售地产的收购和开发
投资策略
1. 整合、收购疫情后有机会迅速反弹的社区型刚需零售物业,提升物业出租水平后退出
2. 租约先行,在核心区域以"租建模式"
(Build-to-Suit)
为区域性医疗管理集团定向开发紧急护理中心等现代医疗物业
3. 利用不超过65%的杠杆比,提高收益水平并保障资金安全性
基金管理人
Transend Capital Management,LLC
胜越资本管理有限公司(彼岸国际下属基金管理公司,美国特拉华州注册)
资产运营人
United Growth Asset Management LLC
("UG"或"UGAM")
基金开户行
华美银行 East West Bank
(NASDAQ: EWBC)
融资规模
4,000万美元(融资期自2022年1月起不超过1年),总体投资规模约为1.2亿美元
产品周期
3年投资期+1年退出期+1年后备退出期
1年投资期满后,基金可提供定期流动性选项(详情请咨询投资经理)
预期收益
基金投资人目标内部收益率25%(年化,扣除管理费及管理激励后收益),其中年度派息3.5%,季度支付
认购金额
10万美元,之后以5万美元为基数递增
管理费用
1. 一次性管理费,具体请咨询客户经理
2. 后续管理费:投资金额的1%/年
管理激励
超过基金投资人优先收益率8%部分的20%作为管理人业绩奖励
“逆周期”的地产领域-医疗急诊中心
基金已与ACM订立合约,为后者改建或开发多达75栋新急诊中心;选址区域为
佐治亚州①
田纳西州②
密苏里州③
俄亥俄州④
马里兰州⑤
印第安纳州⑥
肯塔基州⑦
;交易模式将采用定制化"建造租赁”,这使得基金投资自项目前期即获得全程保障。
投资组合构成-以含租约物业为核心
该基金潜在的标的,无论是零售物业还是急诊医疗诊所,均需属于刚需型资产;其地理选址侧重视野开阔以及毗邻城市主干道和高速公路地区,且周边人口现有覆盖率能够保证稳定的客源;此外,基金策略利用美国近年来人口向城郊和中西部州
(成本因素)
迁徙的趋势,积极筛选位于经济富裕且人口持续净流入的郊区物业;
2020年起影响全美的新冠疫情更使得这一结构性变化加速,逆势上扬的医疗地产投资版块–新冠疫情对美国社会的主要影响之一是大幅推高长期医疗费用,主流机构所作的市场报告预计全美医疗支出将从2019年的美元$3.8万亿跃升至2028年的美元$6万亿;在此基础上,资本市场中与医疗地产相关的投资活跃度也在不断升温;2021年3季度医疗地产总量无论是交易金额
(↑18%)
还是交易数
(↑58%)
,都大幅超越去年同期;本基金基于对趋势的预判,独家携手现代医疗集团
(Advanced Care Medical,以下 简称ACM)
并通过“建造租赁”模式为后者改造或新建急诊中心
(Urgent Care)
,为投资人捕捉稀缺的获利机遇;
01 值得信赖的管理团队历史业绩
得益于数十年的基金投研管控经验,彼岸管理团队的美元地产债权投资理念成熟, 风格无偏移,长期致力于满足跨境投资人的需求,自2016年,彼岸国际的基金管理团队曾创立与管理15支美元房地产基金管理的总资产规模超过美元$35亿。截止2021第三季度,各期基金迄今无贷款违约、无项目停滞且无亏损记录
02 多维度的标的筛选与尽调体系
管理人通过多年并购“被暂时低估”的零售资产的实践,磨炼出一整套投资模式并磨合精进,
中小型刚需物业所有权相对分散,机构整合空间巨大,退出形式灵活
疫情后快速复苏,100M成熟的刚需零售收购标的资产池,超过60%场外交易,已成功收购/开发5处物业
聚焦提供刚需服务以及全国或 区域性集团主力租户
• 主要租户(Anchor Tenant):
并购标的的主要租户
(能持续吸引人流)
必须已经入驻,且拥有高质量长期租约
(10年以上)
和强续租倾向;彼岸与UG前期合作投资的刚需零售物业中类似的租户有
Walgreens(全美最大医药连锁超市)
Dollar Tree(全美第二大经济连锁超市)
等;
03 投资策略 - 租约先行
04 底层资产 - 带租约的地产

50%现代医疗资产系列项目滚动投资

(预计项目平均年化收益>40%)

40%刚需零售物业增值投资

(预计项目平均年化收益>20%)

10%彼岸流动性基金

(预计项目平均年化收益约10%)
05 ACM医疗亮点
全国性医疗管理集团20年租约 保障,租金水平大幅超过市场 基准
定制化“建造租赁”模式
(Customized Build-to-Rent)
:在该模式下,医疗投资组合的每个标的在并购交易前,基金即已经获得ACM的批准,银行融资,并且与ACM订立的长租约
(长
达20年,且租金水平高于市场同期均
值)
;这使得每个标的在投资前期即可获得明确的退出保障和收益预期;
•20年租约 保障明确的退出保障和收益预期;
UG持有美国中东部地区7个州75处物业开发合同,预先取得长期租赁协议
ACM医疗地产的“租建”盈利优势
06 完善多维度的风控系统在租赁工程
融资许可等关键阶段进行整体把控
租赁: 项目交割/开发前,提前签署租赁合同或确认意向租户
工程: 与GC承包商签订工程款限额保证
融资: 项目交割/开发前,提前签订贷款协议
许可: 项目交割/开发前,提前取得相关政府规划批准
联合成长基金
(United Growth,以下简称“UG”)
深耕美国刚需零售业长达25年,积累了大量的经验与人脉,投资理念务实。UG的团队善于捕捉低估的零售物业,所投标的遍布全美38个经济活跃的都会区。其曾投资于61个刚需零售物业并迄 今成功退出其中的53个,平均实现了36%的IRR,平均持有周期为1.5年。依赖优异的资产运营和租约管理能力,UG所投标的在疫情高峰期间的租金缴付率保持在90%以上,大幅领先全美同业平均值
(40%∽60%)
61个投资资产,已实现53个成功退出,投资遍布全美38个都会区。55%的投资项目来自于市场外交易、36%项目层面年化回报
(复利性质)
平均资产规模
18,000
平方尺,平均持有年限
1.5
61个项目,实现退出53个,平均持有期1.5年,平均IRR36%,股权回报1.5倍