Fund UG Debenture Specified
美国境内特定区域(资产信息见“投资标的”)
以债权方式定向参与收购大型刚需零售购物中心
1.Moutainview Marketplace 山景购物中心 地址:凤凰城,亚利桑那州
2. Woodlawn Center 伍德劳恩购物中心 地址:Littleton,科罗拉多州
美元 $620万
Beyond Banyan, LLC(特拉华州注册)
Transend Capital Management, LLC 胜戟资本管理有限公司(彼岸国际下属基金管理公司,美国特拉华州注册)
华美银行 East West Bank (NASDAQ:EWBC)

基金秉持风险可管控和收益可持续的指导原则,出借资金参与收购特定投资标的(刚需零售购物 中心)。债权所处的优先偿还级和不超过75%总杠杆比(Leverage Ratio)进一步增强了投资人资金安全性的保障。
1年投资期+3个月退出期产品收益9.0%∽10.0%(预期年化)
季度基金费用无管理费,1.0%认购费(前期一次性)
适用于PIE,退出方式到期一次性偿付
美元$200,000起,超出部分以美元$50,000为倍数递增基金费用无管理费,无退出费 ;

多项市场指标预示刚需零售(Necessity-Based Retail)将是美国零售业的最快复苏板块
刚需零售:食物、日用必需品和基础服务(如邮政与医疗)
• 对应消遣零售(Experiential Retail):影院、中高档餐厅和服装连锁
• 美国商务部4月15日发布的数据显示,零售销售总额增长9.8%,远超之前的预期(5.8%),创下过去10个月最大涨幅。
• 总销售额达到$6,191亿美金,和去年同期比上涨了27.7%
• 经历疫情,全球消费者囤积了大量的现金为消费反弹做准备
• 全球现金储蓄:美元$7.0万亿(2021年初)vs 美元$1.6万亿(2020年初)
• 其中美国消费者1年间多存了美元2.57万亿,占全球增量的一半!
• 美国居民储蓄率:16%(2021年) vs 6%(疫情前10年平均值)


•美国近50%的人口完成了疫苗注射,开始恢复正常
•各通胀指数都高于预期,CPI达到4.2%,货币贬值明显
•联储局落后反应滞后,也在预料之中%
•通胀将是未来10年的主旋律






受疫情影响,市场整体空置率有所增加,但相比金融危机期间,空置率仍处于较低水平。其中,中小型零售物业空置率水平。同时市场供给量处于近十年最低点,这也对市场价格形成了有效的保护



受供给下降影响,市场租金和交易价格并未下降。交易资本化率较前3-5年水平持平。
市场交易仍较为活跃,虽然较前期有所下降,但仍大大高于近20年平均水平







美国商务部2021年 4月中旬披露的数据显示全美零售销售额增长9.8%,总额达美元 $6,191亿,和去年同期相比环比上升27.7%。
此外,美国消费者在2020年期间 储蓄额增加了美元$2.57万亿(总额攀升两倍有余),这也为进一步推升零售业整体销售额和相关商业地产的估值奠定了坚实的基础。

此外, 此次收购债权部分的总杠杆比也控制在75%,强化对债权人利益的保护。成熟(存量)刚需型零售资产,不介入开发类(增量)或者空置资产;对投资的整体风险进把控。



全美最大大医药零售连锁店(销售额计)30年租约,刚过一半

州内最大健身连锁,15年新租约,会员持续增长

北美最大报税连锁机构19年租约
Mountainview Marketplace / 山景购物中心
地区:州首府 – 凤凰城,亚利桑那州
• 服务当地社区超过20年,交通便利,客源稳定。
毗邻主干道和高速公路(1英里以内),日车流量超过130,000辆
• 主力租户
面积:128,097 平方英尺
2021年5月28日签约入驻率:82.2%
目标入住率:95%
• 刚刚完成大规模翻修,有效降低长期运营成本确定的分配周期和偿还期限
• 疫情期间依然保持90%的缴租率,远超全国同期水平,租户深度和广度进一步提升物业的抗风险能力
• 无其它债务纠纷,结构清晰



全美第二大经济零售连锁店25年全新租约

全球十大油漆品牌25年租约,剩14年

全球最大咖啡连锁5年新租约
Woodlawn Center / 伍德劳恩购物中心
地区:州首府 – 丹佛,科罗拉多州
• 物业位于科罗拉多州首府丹佛近郊的Littleton,是当地标志性的富裕社区。3英里半径范围内的平均家庭收入超过全美70%。
• 主要“基石类”租户
面积:93,886平方英尺
2021年5月28日签约入住率:82%
目标入住率:95%
• 服务当地社区超过60年,历经多次翻修,客源稳定。
毗邻市区主干道,日车流量超过30,000辆
租金缴付率保持在90%以上
• 主要租户的构成均以满足当地居民日常生活所需
如著名连锁超市
邮政署门店。租约平均长达10年。
• 丹佛在近年中迎来了大量的外州人口流入,住宅物业开发增加了200%,为当地的零售行业注入了新的需求。
人口和经济 |
1英里半径 |
3英里半径 |
5英里半径 |
人口数量 |
15,711 |
95,528 |
280,317 |
居民家庭收入 |
$71,628 |
$105,314 |
$113,297 |

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UGAM HISTORY AND INVESTMENT PLATFORM

2010年至今业绩- 58处投资资产项目平均年化内部回报率36%
•58个投资资产,已实现49个成功退出
•投资遍布全美38个都会区
•55%的投资项目来自于市场外交易
•36%项目层面年化回报(复利性质)
•平均资产规模18,000平方尺
•平均持有年限1.4年

UGAM Asset Level Track Record of 58 Assets Since 2010 - 36% asset level composite lRR

