Fund SFR

用股权形式投资持有底层大型房地产信托基金份额，定向投资美国东西中部高增长潜力市场的刚需型独栋别墅住
宅1
。收购后，统一修缮，并利用科技平台规模化运营，提升租金，实现市场估值提升。以上市或资产包出售形式退出。
1 single family rental （SFR）
主要投资条款及摘要
名称
彼岸胜越新基点住宅成长基金-Transcend SFR1, LLC
(美国特拉华州)
募集金额
首期5000万美元，以月为单位开放认购
投资年限
上市后退出，或最长3+1年
起投额
美元100,000（超出部分以5万的倍数递增）
预计收益（费后)
前2年平均历史参考值>30%.实际收益水平受购买价格和退出价格影响
每年股息分配
根据实际资产运营情况，预计存续期内不低于4%
赎回机制
每季度开放一次赎回，季度总赎回限额为总NAV的95%，全年不超过NAV20%
退出机制
上市公开交易后在二级市场退出；或底层资产直接出售给其他机构并达到约定年限后，基金清算结束
认购价格
市场标准认购价（月度更新），减除彼岸基金机构认购折扣（平均95折）
认购费
10-20万，2%；
20-30万 1.5%；
30-50万，1%；
>50万，0.5%
管理费
1.25%每年（以投资额为基数计算)
REITs管理人
NexPoint | VineBrook
资金托育行
East West Bank（华美银行)
百亿级别REITs资管人
  • 成立于

    2012

    32州

    业务覆盖

    3支

    上市信托

    13支

    私募基金

  • $141亿

    收购资产累计总量

    $33亿

    近12个月资产并购总额

  • 1.88x

    过往整体资本回报倍数

  • $658.4 Million

    已实现收益分配

  • 29.2%

    项目内部收益

    59

    已完成投资项目

  • 3支上市信托

    NXRT * | NREF | NHT

* NXRT 作为Nexpoint重要的上市信托之一，上市以来表现优异，具体数值请参见附件4
  • 行业一流运营经验

    每月投出资产超过2000万，擅长大型资产组合
    连续45个季度成功派息，净现金流覆盖率110%

  • 标准化运作

    工作流程标准化SOP促进成本节约和收入增加

  • 先进的IT技术

    智能云计算，更合理分配核心资源，提高管理效率
    实时更新、跟踪，直接控制成本现场工作人员远端控制

百亿级别REITs资管人
  • 每股净值及市场售价

    产品以REITs官方每月公布的每股净值(NAV)为卖出价格

    REITs在NAV基础上同时公布投资人市场买入价格(POP)

  • 彼岸认购价格

    投资人以认购彼岸基金形式，折扣认购并间接持有 REITs份额

    （通常购买折扣为市场买入价格的94-95折）
  • 投资收益分配

    每季度彼岸基金根据投资人购买股数分配股息
    投资人投资净值和退出价值以购买股数和REITs当期
    的市场价格为基础计算
    投资人有权季度赎回基金份额

彼岸新基点住宅成长基金
(SFR)
的独特投资策略和市场定位，使之增长的动力源源不断。该基金底层资产业务的市场状况有3个特点：
01 市场供给严重不足，短期难以弥补
截至2020年全美独栋住宅短缺380万套，较2018增长130万套，尤以刚需型住宅缺口最大，仅为新建住宅总量不到25%，未来10年缺口700万套全美新住宅开工量仅为110万套每年，建造和土地成本上涨导致开工量无法迅速提高
02 人口结构和生活方式改变，催生大量独栋住宅租住需求
全美房屋自有率下降，73%新组建家庭选择租房，
25-45
岁人群更愿选择独栋住宅
疫情导致远程办公、学习成为新常态，居住条件改善需求增强，空间大、成本低、安全的独栋住宅成为首选疫情期间反向收益，全美平均租金增长3.8%，出租率95%
03 市场巨大，但机构竞争相当不充分，吸引大量机构竞相涌入
1700万套资产，4万亿市值市场，机构持有率低于2%，体量相当的公富市场机构持有率缺超过55%大型机构持续进行大规模并购，顶级建商放弃出售，加入长期持有出租行列 公开交易市场空间巨大，上市
SFR REITs
市值仅为公寓REITs五分之一
也正因如此，该基金的回报一直相当亮眼

净资产价格

日期
净资产价格
2018年11月初始值
$25.00
2018年四季度
$28.27
2019年一季度
$28.75
2019年二季度
$28.88
2019年三季度
$29.85
2019年四季度
$30.58
2020年一季度
$30.59
2020年二季度
$31.24
2020年三季度
$34.00
2020年四季度
$36.56
2021年一季度
$36.82
2021年二季度
$38.68
2021年二季度
$38.68
2021年三季度
$46.19
2021年10月
$47.90
2021年11月
$49.09

净资产价格趋势

投资彼岸新基点住宅成长基金，实际上是投资于美国独栋别墅，并以科技化规模化租赁形式获得基础收益，又以高超的金融财税运作手法，获得高额的回报。所以，彼岸新基点住宅成长基金有别于其它REITs投资项目，有以下 7大亮点:
01 高科技赋能，智能化运营，大数据精准交互，效率大幅提升
基于千万美金打造多维云系统，实现 资产收购、修缮、运营出租、日常维 护等环节的智能、远程、标准、批量 操作，大幅提升定价效力和工作效率
02 “一级半”市场位置，管理人上市经验丰富，上市指日可待
国际顶尖机构联手管理运营
• NexPoint：管理资产总量接近100亿美元；13支私募基金和3支上市REITs经验；过往项目平均毛收益率超30%
• VineBrook：超过13年SFR投资运营经验，业务横跨美国10个州；涵盖投资、修缮、运营管理的全业务垂直链条
截至2021年二季度15亿美元市值，距离20亿美元目标上市市值仅一步之遥
• 2021.4开始，REITs开始按照上市公司要求向SEC报送资料，正式进入“一级半”市场行列。
03 产品运营已满32个月, 历史回报优异超过年化30%
2018.11成立，季度高派息稳定，净值32个月无回撤，历史累计总回报超过87%
04 资产成熟,布局分散, 持有成本低
总资产数量超过14,000个，遍及13个州19个大都会区-保守算法评估况下，市值已超过15亿美元-部分地区市场占有率超过20%，具有相对市场定价权-持续强势收购节奏，2021.2-3月资产包收购4,400余处资产-平均持有成本（含修缮）仅为10.7万美元，远低于全美房屋价格中位值33.1万和平均值39.8万美元，强势市场中上升空间更大
05 市场风险相当分散已形成收购、运营、融资全方位规模效应
收购成本优势：平均低于市场重置价格
15-30%
毛租金收益率13%-批量资产包收购-强大的线下交易渠道-银行不良资产打包
运营管理优势 规模高效运营，营业利润率58.6% 平均租金年增长率4.5%，新租约超过 10% 局部市场占有率超过20%，具有定价权，保证高出租率
(98%)
同时保持坏账率 融资成本优势 融资比率约60% 目前融资成本3.05%，大幅低于同行业水平证券化后优化成本2%左右
06 良好的退出机制，保证投资人资金灵活调度
投资期内可季度赎回，每季度开放一次赎回，季度总赎回限额为基金总NAV份额的5%，全年不超过20%
07 适用优惠税务政策，大幅提升投资人有效收益水平
投资彼岸新基点住宅成长基金，实质是间接持有规模资产的先进投资形式，同时避免中小投资人直接持有不动产的种种弊端。因为基于独特的市场投资策略，科技化规模化的经营管理，优异的财税和金融运作能力，使得该基金的投资回报远超于个人持有地产投资的收益，也明显地高于行业内其他的REITs投资。
01

高租金 高派息

• 净租金收益约7%平均租金年化增长4.5%

• 新租约租金增长>10%

• 出租率98%

• 年化股息收益率5%-6%

02

房价升值 净值提升

• 低价批量收购并统─修缮后重新估值价值大幅提升持有价格低于重置价格
15-30%

• 平均持有成本10万/套，远低于美国房屋价格中位数33.3万/套

• 2021.4全美独栋住宅较去年同期平均升值15%%

03

上市交易 股价提升

• 预计18个月后实现REITs上市公开交易，大幅提升

• 市值通过对标市场平均股息收益率
(5.7% vs 2%)

• 估算市值较目前净值提升190%

*彼岸基金为投资人带来低于市场价买入的机会，上市虽是目标，但最终取决于管理董事会，详情请咨询您的专属顾问。
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