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公寓资产始终都是美国商业地产投资的核心所在

（JAX人口数量为迈阿密2倍），低廉的生活成本，优越的气候条件，蓬勃的就业市场，加之没有州税的诱惑，JAX市场近年来吸引大量的内陆移民，尤其是东北部的中高收入阶层和养老人群

JAX是美国东南部十分重要的物流港、军港、贸易中心、医疗城，驻扎了大批的大型企业，包括超过80家总部企业，创造大量的就业机会

本项目之前，彼岸国际基金核心团队和总部位于JAX的资管方Odessa (“基金管理人”) 在JAX已成功投资过两个类似的公寓项目。
1）2018年8月收购Woods of Filmore物业(200个单位)，至2019年7月出售时，年度营业净收入(NOI)已由收购之初的美元，提高到美元，增长幅度超过50％；出售价格为，而投资成本仅为，项目年化收益超过30%；
2）2019年9月收购Pinebrook项目(208个单位)。在投资后的前六个月，项目未做重大改良支出情况下，租金平均增长6.7％，项目每月总收入平均增长10.1％。在疫情期间，项目的表现十分出色，预计项目年化收益超过20%；

JAX是佛州最大且增长最快的城市。2019年人口和工作数量分别增长1.8％和2.9％。 疫情引发的的远程办公增加，就业人口对高质量低成本生活的追求，以及无州所得税的优势，使得”后疫情时代”人口大概率持续增长。 【生活成本指数：杰克逊维尔= 93，波士顿 = 148，纽约 =228。JAX人口约160万，其中大专以上学历占比64％，该市家庭平均年收入：8.1万美元 （全美6.2万美元，佛州5.5万）】。

Class B级别公寓，属于“进可攻、退可守”的经典刚需住宅类型，出租率高、维护成本相对较低，具有极强的抗经济周期、抗疫情干扰的项目属性。

物业社区将换“新颜”，包括全新的屋顶和檐槽、外墙壁板、墙漆、走廊（包括天花板、墙壁、地板、壁灯）、露台遮阳帘、空调设备（外机和管道）和邮箱。项目会继续改善美化环境、清除杂草树木、增加新的公共设施（野餐/烧烤区，游乐场等），并重新修缮停车场

I-295东部细分市场平均租金约1300美元，项目物业目前状态下(“as it”)的已签约平均租金约910美元，新租约报价1,020美元。项目通过新外观、新环境和和公共设施的优化，同时依靠优越的地理位置，可轻松继续提升租金，吸引想要来东区生活但又要求价格更实惠的上班族。

本项目每单位收购价格为107,500美元，外加预估的6,500美元的改善支出，资本化率为6.2％（资本化率=经营净收入/收购价格），该价格明显低于近期两个可比交易：
1）1975年建造的200个单位的公寓，收购价格美元/单位，外加美元的改善支出，资本化率4.3％；
2）1976年建造的134个单位的公寓，收购价格美元，外加美元的改善支出，资本化率为5.6％。相比而言，本项目位置更好，价格更低，并且正在由卖方进行翻新，减少买方改善支出。